9月或迎來(lái)商鋪熱租潮 傳統(tǒng)商圈街鋪“示弱”

隨著部分商戶撤出傳統(tǒng)商圈，如上下九、北京路、體育西路等傳統(tǒng)商圈街鋪轉(zhuǎn)租率有上升趨勢(shì)，其租金也出現(xiàn)了滯漲，甚至有略微下滑的情況。
 
電商沖擊零售商鋪

網(wǎng)店的換季促銷大戰(zhàn)早已打響，多家知名服裝電商均推出各種名目的讓利打折活動(dòng)，吸引眾多消費(fèi)者圍觀購(gòu)買。反觀傳統(tǒng)商圈的臨街旺鋪，周末人氣開(kāi)始下滑，部分大型購(gòu)物商場(chǎng)頻頻進(jìn)行促銷或主題活動(dòng)，均無(wú)法帶來(lái)預(yù)期的收益。

記者本周采訪業(yè)內(nèi)人士得知，受到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以及電商對(duì)實(shí)體零售業(yè)的沖擊，部分黃金商圈的街鋪轉(zhuǎn)租率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，而其商鋪?zhàn)饨鹨渤霈F(xiàn)了多年罕見(jiàn)的穩(wěn)中暗降，"節(jié)假日較多的第四季度是全年的銷售旺季，若要判斷今年商鋪?zhàn)赓U行情的成色，還得看第四季的發(fā)展?！?nbsp;

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境+電商圍剿
傳統(tǒng)商圈街鋪?zhàn)饨饻q

"數(shù)年前，電商已經(jīng)開(kāi)始對(duì)實(shí)體零售業(yè)帶來(lái)沖擊，但近兩年的影響尤為明顯，一些傳統(tǒng)商圈街鋪轉(zhuǎn)租頻密，就是最好的證明?！敝性禺a(chǎn)工商鋪商鋪部高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理吳鋒表示，由于消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)上購(gòu)物的認(rèn)可度提高，眼下部分經(jīng)營(yíng)中低檔服飾的私人店鋪陷入窘?jīng)r。此類商戶考慮到鋪?zhàn)獬杀竞蛯?shí)際利潤(rùn)，已逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)成本更低的電商陣營(yíng)。對(duì)于一些定位中高端的知名品牌，縱然仍在傳統(tǒng)商圈駐點(diǎn)開(kāi)鋪，但在完成了對(duì)市場(chǎng)布局后，基于現(xiàn)時(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境亦沒(méi)有擴(kuò)張開(kāi)分店的計(jì)劃。

合富置業(yè)儲(chǔ)備分區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理朱良邑表示，目前部分重新投入市場(chǎng)放租的商鋪，上一手租客是經(jīng)營(yíng)中低端服飾、鞋業(yè)等小本零售業(yè)的商家，此類中低端服飾、鞋業(yè)等小本零售業(yè)的商家，由于初期創(chuàng)業(yè)成本相對(duì)較低，因此數(shù)量相對(duì)較大，其經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變亦相對(duì)較容易被市場(chǎng)察覺(jué)。

商圈街鋪轉(zhuǎn)租頻密
社區(qū)鋪?zhàn)饪头€(wěn)定更吃香

隨著部分商戶撤出傳統(tǒng)商圈，如上下九、北京路、體育西路等傳統(tǒng)商圈街鋪轉(zhuǎn)租率有上升趨勢(shì)，其租金也出現(xiàn)了滯漲，甚至略微下滑的情況。滿堂紅商鋪部高級(jí)經(jīng)理郭海波表示，今年6~8月份，經(jīng)滿堂紅促成的街鋪?zhàn)赓U成交量激增，商鋪轉(zhuǎn)手情況明顯增多。反觀租金，往年平均漲幅在5%~8%的街鋪?zhàn)饨?，今年卻并無(wú)漲勢(shì)。

與傳統(tǒng)商圈鋪?zhàn)鉁q、轉(zhuǎn)租頻現(xiàn)相比，一些商圈的二三線內(nèi)街商鋪和社區(qū)鋪的租賃行情卻較為緊俏，租金水平雖然無(wú)法媲美黃金旺鋪，但勝在租值穩(wěn)中有漲，且租客穩(wěn)定，轉(zhuǎn)租率較低。吳峰表示，社區(qū)商鋪如海珠區(qū)光大花園、保利花園，內(nèi)街如江南西、淘金等路段，其商鋪?zhàn)庵刀加薪?0%的升幅。

9月或迎來(lái)商鋪熱租潮
投資客可留心社區(qū)鋪

滿堂紅郭海波告訴記者，進(jìn)入9月以來(lái)，市場(chǎng)上尋找商鋪的租客增多。因?yàn)榕c淡季開(kāi)鋪相比，旺季開(kāi)鋪無(wú)需坐守，直接看到"回頭錢”。預(yù)計(jì)9月將迎來(lái)商鋪?zhàn)赓U的小高峰，部分占據(jù)優(yōu)越地段的靚鋪業(yè)主，很可能上調(diào)租金。

對(duì)于投資商鋪的買家，多位行家建議預(yù)算較低的買家可將目光投向總價(jià)相對(duì)較低，但實(shí)際收益穩(wěn)定的內(nèi)街鋪和社區(qū)鋪。從時(shí)下內(nèi)街鋪和社區(qū)鋪的租售價(jià)格來(lái)看，租金回報(bào)率介于3%~4%的商鋪可入手持有，等到租金回報(bào)率上漲至5%時(shí)，拋售可獲近20%的升值回報(bào)。

而資金充裕的買家則可考慮傳統(tǒng)商圈"閃現(xiàn)”的黃金街鋪。郭海波表示，買鋪始終要以路段和商圈氛圍作為首要標(biāo)準(zhǔn)，"根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，'高買’總能'高賣’，易轉(zhuǎn)手、高回報(bào)向來(lái)是傳統(tǒng)商圈街鋪的特質(zhì)?！?/p>

大商場(chǎng)減少零售鋪配比
   街鋪?zhàn)饨疬f減

去年底，馬云與王健林有關(guān)電商的對(duì)賭曾經(jīng)一度引起市場(chǎng)評(píng)論。對(duì)于坐擁全國(guó)72座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積1373萬(wàn)平方米、規(guī)模全球第二的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，百貨零售業(yè)實(shí)體店的銷售業(yè)績(jī)冷暖自知。據(jù)最近披露的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)上半年總結(jié)，去年三季度，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)決定調(diào)整萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)，減少服飾類業(yè)態(tài)、增加生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，并在今年開(kāi)業(yè)的大連高新和宜興兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行試點(diǎn)，效果超出預(yù)期。調(diào)整后的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二樓客流比未調(diào)整萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)增加10%以上，銷售額增加8%。為此今年四季度以后開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二樓全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭(zhēng)不招零售業(yè)態(tài)，2015年前把已開(kāi)業(yè)72個(gè)廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完。也就是說(shuō)，今年12月開(kāi)業(yè)的番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以及未來(lái)開(kāi)業(yè)的增城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二樓將不會(huì)有任何服飾店，甚至有可能不會(huì)出現(xiàn)零售業(yè)態(tài)，電商"蹂躪”零售商業(yè)的慘烈可見(jiàn)一斑。

大商場(chǎng)如此，街鋪社區(qū)鋪也不例外。據(jù)商業(yè)地產(chǎn)人士透露，上下九和北京路周邊轉(zhuǎn)手的零售商鋪中70%為服飾和運(yùn)動(dòng)用品店，周邊零售鋪甚至出現(xiàn)租金一減再減的情況。人民南路某零售服飾商鋪因連接上九東，租價(jià)一向高企，以往50多平方米的鋪位租金達(dá)4萬(wàn)多元，租金單價(jià)接近1000元，這一年租金一減再減，從月租4萬(wàn)元多元下調(diào)至3.1萬(wàn)元，但屢換租客生意依然不見(jiàn)起色。中原地產(chǎn)工商鋪商鋪部營(yíng)業(yè)經(jīng)理禤劍東透露，電商讓低端零售商業(yè)吃盡苦頭，電商價(jià)格低且可以送貨上門，低端零售商業(yè)在電商面前競(jìng)爭(zhēng)力全無(wú)，一些地段佳的店如人民南路的商鋪雖然每天都可以做不少生意，但都是路過(guò)行人買一些小物件，生意額不大。

滿堂紅商鋪部高級(jí)經(jīng)理郭海波表示，不僅僅是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在調(diào)整商場(chǎng)的零售比例，中華廣場(chǎng)也在不斷地調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，如二樓一些原來(lái)經(jīng)營(yíng)服飾的大鋪也空置出來(lái)。從影響范圍來(lái)看，受電商沖擊最大的是服裝、運(yùn)動(dòng)用品、數(shù)碼家電和圖書等產(chǎn)品，上下九、北京路步行街被淘汰轉(zhuǎn)手的商鋪七成是經(jīng)營(yíng)服飾或運(yùn)動(dòng)用品的，取而代之的租客多是經(jīng)營(yíng)珠寶、黃金首飾、高端化妝品，符合目前貴金屬投資熱的潮流。郭海波透露，在步行街的品牌服飾鋪即使沒(méi)有轉(zhuǎn)手，也在苦苦支撐，在續(xù)約期都與業(yè)主商量維持原租金，連5%的遞增幅度都達(dá)不到。中原地產(chǎn)禤劍東表示，新出現(xiàn)的租客還包括餐飲和銀行，這兩類租客比較租得起價(jià)。

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