辦公樓短期市場依然看好

   短期來看辦公樓市場依然向好，但是未來市場風(fēng)險正在累積。日前中原集團研究中心預(yù)測，未來市場主要存在以下三個風(fēng)險：首先未來辦公樓供應(yīng)將進入快速增長期；其次在國際經(jīng)濟形勢不明、國內(nèi)經(jīng)濟回落的影響下，未來對辦公樓的需求將有所放緩；第三，目前的政策仍僅針對住宅市場，但是對辦公樓的政策也有逐步收緊趨勢，未來政策如何變化也是決定辦公樓市場走向的重要因素。

   短期內(nèi)辦公樓仍上升

   短期來看，由于兩個衡量市場健康情況的指標(biāo)：入住率和租金回報率依然比較合理，因此短期辦公樓市場仍將保持穩(wěn)定的上升。長期來看，一方面，2010年和2011年均出現(xiàn)辦公樓新開工面積的大幅增加，這些新增供應(yīng)將在2012年之后陸續(xù)進入市場；另一方面，辦公樓的需求與國民經(jīng)濟的增長速度、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度息息相關(guān)，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、金融危機仍然持續(xù)的大背景下，經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)的增長速度無疑將出現(xiàn)一定程度的下滑，對辦公樓的需求也將有所放緩。因此，未來中國主要城市的辦公樓市場或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的調(diào)整壓力。

   一線城市需求將減少

   目前來看，一線城市無論在租金走勢還是空置率方面的表現(xiàn)均明顯優(yōu)于二線城市，但是由于一線城市經(jīng)濟增速有所放緩，對辦公樓的需求也將有所減少。

   中原集團研究中心認(rèn)為，在供應(yīng)沒有明顯減少的基礎(chǔ)上，未來幾年一線城市辦公樓的租金漲勢將明顯放緩，空置率水平將在目前的基礎(chǔ)上有所增長。對于二線城市而言，目前辦公樓的空置率依然保持高位，辦公樓租金增長緩慢，雖然未來經(jīng)濟上升動力較足，但是由于未來二線城市辦公樓供應(yīng)的"井噴”，二線城市辦公樓市場未來或?qū)⒊霈F(xiàn)一定的調(diào)整。

   二線城市CBD潛力巨大

   中原集團研究中心表示，CBD既是一個城市的功能核心，也是現(xiàn)代化大都市的一個重要標(biāo)志，其中心價格往往遠(yuǎn)高于CBD周邊地區(qū)。以北京、上海、廣州、深圳為例，其CBD國貿(mào)、小陸家嘴、珠江新城、福田中心的甲級辦公樓租金比全市的甲級辦公樓租金分別高41.66%、16.25%、25.16%、10.61%。亞洲國家中的韓國首爾和印度新德里的CBD租金也明顯高于全市的甲級辦公樓平均租金，而目前二線城市新興CBD的租金除重慶外，普遍低于全市平均水平，未來潛力巨大。從二線發(fā)達城市成都、杭州、重慶、南京CBD的現(xiàn)狀和建設(shè)情況來看，短期內(nèi)，看好南京河西CBD和重慶江北嘴CBD的前景；中期內(nèi)，杭州錢江新城也將逐步走向上升通道。

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