辦公樓市場(chǎng)向好二線CBD潛力大

   短期來(lái)看辦公樓市場(chǎng)依然向好，但是未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在累積。日前中原集團(tuán)研究中心預(yù)測(cè)，未來(lái)市場(chǎng)主要存在以下三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：首先未來(lái)辦公樓供應(yīng)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期;其次在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回落的影響下，未來(lái)對(duì)辦公樓的需求將有所放緩;第三，目前的政策仍僅針對(duì)住宅市場(chǎng)，但是對(duì)辦公樓的政策也有逐步收緊趨勢(shì)，未來(lái)政策如何變化也是決定辦公樓市場(chǎng)走向的重要因素。

   短期內(nèi)辦公樓仍上升

   短期來(lái)看，由于兩個(gè)衡量市場(chǎng)健康情況的指標(biāo)：入住率和租金回報(bào)率依然比較合理，因此短期辦公樓市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定的上升。長(zhǎng)期來(lái)看，一方面，2010年和2011年均出現(xiàn)辦公樓新開(kāi)工面積的大幅增加，這些新增供應(yīng)將在2012年之后陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)；另一方面，辦公樓的需求與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度息息相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、金融危機(jī)仍然持續(xù)的大背景下，經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)速度無(wú)疑將出現(xiàn)一定程度的下滑，對(duì)辦公樓的需求也將有所放緩。因此，未來(lái)中國(guó)主要城市的辦公樓市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的調(diào)整壓力。

   一線城市需求將減少

   目前來(lái)看，一線城市無(wú)論在租金走勢(shì)還是空置率方面的表現(xiàn)均明顯優(yōu)于二線城市，但是由于一線城市經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，對(duì)辦公樓的需求也將有所減少。

   中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，在供應(yīng)沒(méi)有明顯減少的基礎(chǔ)上，未來(lái)幾年一線城市辦公樓的租金漲勢(shì)將明顯放緩，空置率水平將在目前的基礎(chǔ)上有所增長(zhǎng)。對(duì)于二線城市而言，目前辦公樓的空置率依然保持高位，辦公樓租金增長(zhǎng)緩慢，雖然未來(lái)經(jīng)濟(jì)上升動(dòng)力較足，但是由于未來(lái)二線城市辦公樓供應(yīng)的"井噴”，二線城市辦公樓市場(chǎng)未來(lái)或?qū)⒊霈F(xiàn)一定的調(diào)整。

   二線城市CBD潛力巨大

   中原集團(tuán)研究中心表示，CBD既是一個(gè)城市的功能核心，也是現(xiàn)代化大都市的一個(gè)重要標(biāo)志，其中心價(jià)格往往遠(yuǎn)高于CBD周邊地區(qū)。以北京、上海、廣州、深圳為例，其CBD國(guó)貿(mào)、小陸家嘴、珠江新城、福田中心的甲級(jí)辦公樓租金比全市的甲級(jí)辦公樓租金分別高41.66%、16.25%、25.16%、10.61%。亞洲國(guó)家中的韓國(guó)首爾和印度新德里的CBD租金也明顯高于全市的甲級(jí)辦公樓平均租金，而目前二線城市新興CBD的租金除重慶外，普遍低于全市平均水平，未來(lái)潛力巨大。從二線發(fā)達(dá)城市成都、杭州、重慶、南京CBD的現(xiàn)狀和建設(shè)情況來(lái)看，短期內(nèi)，看好南京河西CBD和重慶江北嘴CBD的前景;中期內(nèi)，杭州錢江新城也將逐步走向上升通道。

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