“抄底”美國(guó)房地產(chǎn)的若干風(fēng)險(xiǎn)

   金融海嘯讓美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，也讓國(guó)內(nèi)投資者嗅到了商機(jī)。到美國(guó)去抄底房地產(chǎn)，在中介商們不斷鼓動(dòng)這一具有誘惑力的說(shuō)法之下，國(guó)內(nèi)有購(gòu)房團(tuán)前往美國(guó)洛杉磯、舊金山、波士頓、紐約等城市"抄底”。據(jù)悉，其成員基本由跨國(guó)公司高管、企業(yè)主和房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士組成，其中，業(yè)內(nèi)人士占到了近50%。此次重點(diǎn)看的房子大多為二手房，以別墅和連排房為主，房?jī)r(jià)大致在30萬(wàn)－80萬(wàn)美元，售價(jià)已經(jīng)比兩三年前降低了20%－40%。

   從賬面價(jià)格來(lái)看，此降價(jià)幅度的確很誘人，似乎有著較大的獲利空間。但對(duì)很多中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，赴美抄底的目的實(shí)際上是想炒房——炒美國(guó)的房地產(chǎn)。但這是否能行？又是否是安全的投資？其中有很多不確定之處。

   且不談美國(guó)房地產(chǎn)目前是否已經(jīng)見(jiàn)底，從另外的角度看，去美國(guó)也是無(wú)法炒房的。原因很簡(jiǎn)單，首先，購(gòu)房資金很難處理。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，從中國(guó)弄幾十萬(wàn)美元資金離境，中國(guó)的有關(guān)部門(mén)肯定會(huì)進(jìn)行限制。雖然也可以通過(guò)一些灰色渠道把資金弄出去，但買(mǎi)個(gè)房子卻同時(shí)讓人盯上自己的資產(chǎn)，這個(gè)代價(jià)是否太大了？恐怕多數(shù)人都得掂量掂量。其次，很多中國(guó)人不知道美國(guó)的土地出讓金是分期支付的，這叫作地稅，一般會(huì)占到房子總資產(chǎn)的20%，每月都要繳付。而且根據(jù)GDP增長(zhǎng)和資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)，繳付的地稅額度還會(huì)增長(zhǎng)。因此，炒房的成本非常大，如果你很難持有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，怎么炒作？這是完全不同于在中國(guó)炒房的市場(chǎng)。因此，看似安全性高、收益又好的海外購(gòu)房行為必然會(huì)牽引著某些風(fēng)險(xiǎn)。

   據(jù)我們的觀察，除地稅之外，美國(guó)二手房交易稅占成本的比例之高也不能忽視。美國(guó)二手房交易需繳納的稅種主要?dú)w在交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)下。交易稅稅率約為2%，房地產(chǎn)買(mǎi)賣時(shí)繳納。而遺產(chǎn)贈(zèng)與稅在房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)或被贈(zèng)與時(shí)才征收，并且只對(duì)價(jià)值超過(guò)60萬(wàn)美元的遺產(chǎn)或在每次贈(zèng)與價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)美元時(shí)征收。相比交易稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅，所得稅才是二手房交易的"大頭”，美國(guó)個(gè)人所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅。要指出的是，對(duì)于短期炒作，即擁有產(chǎn)權(quán)未滿1年就要買(mǎi)賣的房屋，賣房收入列入個(gè)人本年度的總收入，稅收比例可高至33%左右。而擁有產(chǎn)權(quán)超過(guò)1年以上的房屋即長(zhǎng)期投資，賣房時(shí)須繳付20%左右的稅。

   此外，據(jù)WorldLandPartner公司資料顯示，次貸危機(jī)之后，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)土地還是二手房，在美國(guó)均要求一次性交付全款。這樣的規(guī)定無(wú)形中阻止了中國(guó)市民"用房租抵貸款”的美夢(mèng)。目前市場(chǎng)上最便宜的房產(chǎn)加上各項(xiàng)費(fèi)用也要50萬(wàn)元人民幣，就算如今在北京有很多人具備這樣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但要進(jìn)行純粹的投資，而且還是把錢(qián)花在大洋彼岸的另一頭，就需要投資者著實(shí)考慮一番了。

   眾所周知，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)遭受到很大的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)的損失更是首當(dāng)其沖，房地產(chǎn)的復(fù)蘇將是一個(gè)漫長(zhǎng)的階段，如果中國(guó)投資者要進(jìn)入美國(guó)地產(chǎn)行業(yè)，就必須做好打持久仗的準(zhǔn)備。目前歐美金融危機(jī)仍然沒(méi)有見(jiàn)底的跡象，市場(chǎng)普遍預(yù)期，復(fù)蘇將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)蕭條，那么房地產(chǎn)業(yè)可能還將下跌1/3以上。

   當(dāng)前國(guó)內(nèi)各種赴美炒房的呼吁，某種程度上可以算得上是"威逼利誘”，某些網(wǎng)站為吸引眼球而舉辦的活動(dòng)可能只是一種宣傳伎倆。不懂美國(guó)市場(chǎng)而進(jìn)行盲目投資，結(jié)果只能以失敗告終。
（作者為安邦咨詢公司分析師）

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